Проблема: земли сельскохозяйственного назначения в границах санитарно-защитной зоны

Ключевые темы: требования законодательства в отношении СЗЗ как ЗОУИТ; разработка СЗЗ перед строительством производственного объекта; варианты решения проблемы нахождения земель сельскохозяйственного назначения в границах СЗЗ.

Требования закона 

Включение СЗЗ в перечень ЗОУИТ

С момента выхода Правил № 222[1] и внесения соответствующих изменений в градостроительное и земельное законодательство[2] прежнее понятие санитарно-защитной зоны (далее — СЗЗ) как сугубо санитарной территории изменилось навсегда, наполнившись новыми смыслами.

Теперь СЗЗ включена в перечень зон с особыми условиями использования территории (далее — ЗОУИТ) и экологам приходится держать в уме требования градостроительного законодательства в этой сфере. Цели установления ЗОУИТ и их виды приведены в ЗК РФ[3].

Извлечение из ЗК РФ

Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий

1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
2. В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.
3. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:
[…]
18) санитарно-защитная зона;
[…]

Разработка и согласование СЗЗ на этапе строительства производственного объекта 

Согласно пп. 6, 23–25 Правил № 222 и ст. 51 Градостроительного кодекса РФ проект СЗЗ обязательно разрабатывать и согласовывать в установленном законом порядке на этапе строительства производственного объекта (а также его реконструкции, расширения). После установления СЗЗ копия решения об ее установлении (изменении) направляется Роспотребнадзором в Росреестр, границы СЗЗ наносятся на кадастровую карту территории, сведения о ней вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, и с этого момента СЗЗ считается установленной; и только после этого застройщик может подавать заявление на получение разрешения на строительство.

Извлечение из Градостроительного кодекса РФ

Статья 51. Разрешение на строительство
[…]
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4–6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, […]. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
[…]
9) копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению;
[…]

На данный момент действует мораторий на обязательное установление СЗЗ для проектируемых объектов для получения разрешения на строительство данных объектов. Федеральный закон от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес изменения в приведенные выше требования нормативных актов, в соответствии с чем теперь для строящихся объектов обязанность установления СЗЗ до начала строительства не наступает до 01.01.2025.

Так или иначе, для крупных предприятий разрабатывать СЗЗ перед строительством приходится, чтобы избавить предприятие от проблем в дальнейшем. Для таких объектов, если они относятся к I классу опасности по СанПиН, установление СЗЗ происходит в центральном аппарате Роспотребнадзора, и этот процесс занимает много времени, поэтому нужно начинать его заранее.

К сведению
Раньше в Москве устанавливались и СЗЗ для предприятий II класса опасности, но Постановлением Правительства РФ от 03.03.2022 № 286 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» были изменены Правила № 222 в этой части. Согласно этим изменениям, теперь Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека самостоятельно определяет предусмотренные классификацией, установленной санитарно-эпидемиологическими требованиями, виды объектов, в отношении которых решения об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ принимаются ее территориальными органами.

Позже вышел Приказ Роспотребнадзора от 09.03.2022 № 84 «Об определении видов объектов, в отношении которых решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитных зон принимаются территориальными органами Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека», согласно которому в отношении объектов II–V классов опасности, приведенных в главе VII СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03[4], решения об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ принимаются территориальными органами Роспотребнадзора.

Сбор исходных данных для разработки СЗЗ 

Возвращаясь к разработке СЗЗ на период строительства, нужно обратить внимание на сбор исходных данных для разработки. Проблемным моментом является то, что в проекте необходимо сразу предоставить сведения о земельных участках, входящих в границы объекта (то есть промышленной площадки), а также участках, находящихся в пределах СЗЗ.

Сейчас по большей части границы СЗЗ устанавливаются от границ земельного участка, причем участки должны быть соответствующим образом оформлены и размежеваны. В связи с этим возникает ряд проблем для строящихся объектов:
• земельные участки не разграничены окончательно, идет процесс межевания, отсутствует утвержденная документация по планировке территории, не завершен процесс оформления прав на участки, заключения договоров аренды и т.д. к тому моменту, когда проект СЗЗ уже необходимо нести на экспертизу, что означает несоответствие требованиям Правил № 222 и п. 3.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03;
• категория земельного участка, входящего в территорию промышленной площадки, или вид его разрешенного использования не соответствует заявленной деятельности объекта, который планируют строить;
• в границах СЗЗ объекта находятся земли, категория которых относится к сельскохозяйственным или иным землям, размещение которых запрещено в границах СЗЗ согласно п. 5 Правил № 222.

Извлечение из Правил № 222

[…]
5. В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;
б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.
[…]

Извлечение из СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03

[…]
3.3. Границы санитарно-защитной зоны устанавливаются от источников химического, биологического и/или физического воздействия, либо от границы земельного участка, принадлежащего промышленному производству и объекту для ведения хозяйственной деятельности и оформленного в установленном порядке — далее промышленная площадка, до ее внешней границы в заданном направлении.
[…]

Согласно Правилам № 222, последним этапом установления СЗЗ является получение правообладателем Решения в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (г. Москва). Указанные проблемы с земельными участками часто становятся причиной отрицательных экспертных заключений либо отказов в установлении СЗЗ.

Ситуация
В границах СЗЗ находятся земельные участки, на которых разрешено выращивание сельскохозяйственной продукции и т.д.

Далее рассмотрели четыре варианта дальнейших действий, которые есть у правообладателя объекта, для которого устанавливается СЗЗ.