Приобретаем объект с установленной санитарно-защитной зоной

Обсуждаем вопрос приобретения промышленного объекта с установленной санитарно-защитной зоной[1]. В рамках статьи отвечаем на вопросы о возможности использования такой зоны при осуществлении своей деятельности, а также разбираем случаи, когда СЗЗ все же нужно корректировать.

СЗЗ устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор[2]. Положение о СЗЗ утверждается Правительством РФ.

Правовое регулирование
Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 (в ред. от 03.03.2022) утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (далее — Правила № 222), которые определяют порядок установления, изменения и прекращения существования СЗЗ, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ (п. 1 Правил № 222).

Обратите внимание: СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН[3] (п. 25 Правил № 222).

Переход прав на объект, в отношении которого установлена СЗЗ 

Законодатель предусмотрел случай приобретения производственного объекта с уже установленной СЗЗ: при переходе прав на объект, в отношении которого установлена СЗЗ, принятие нового решения об установлении (изменении) СЗЗ и внесение изменений в ранее принятые решения не требуются (п. 26 Правил № 222).

Говоря о статусе формулировки «переход прав на объект» отметим, что согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, способы перехода права могут быть различными, но наиболее распространенными можно выделить куплю-продажу промышленного объекта, а также реорганизацию юридического лица, в результате которой к вновь возникшему лицу переходит право собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке[4]. Однако если в результате реорганизации недвижимое имущество перешло к вновь созданному лицу, право на это имущество переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации[5].

Вывод: по общему правилу при переходе прав на объект, в отношении которого установлена СЗЗ, принятие нового решения об установлении (изменении) СЗЗ и внесение изменений в ранее принятые решения не требуются.

Установление СЗЗ в отношении объектов капитального строительства 

Несколько слов про объекты, в отношении которых устанавливается СЗЗ.

Согласно п. 2 Правил № 222 правообладатели объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу Правил № 222 (до 15.03.2018), в отношении которых подлежат установлению СЗЗ, обязаны:
1) провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта;
2) представить в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ее территориальные органы) заявление об установлении СЗЗ с приложением к нему определенного пакета документов (перечень документов определяется п. 14 Правил № 222).

Словарь
Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Критериями установления СЗЗ для объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, служит формирование за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

Согласно разъяснениям Роспотребнадзора (см. письмо от 28.08.2018 № 09-7962-2018-40 «О рассмотрении обращения»), если объект является некапитальным строением, сооружением — строением, сооружением, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в т.ч. киосков, навесов и других подобных строений, сооружений), — установление СЗЗ не требуется.

Судебная практика
Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем решении от 04.12.2019 по делу № А81-9391/2019 по спору о признании права собственности на завершенный строительством объект отметил: «Согласно п. 26 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 222 от 03.03.2018, в случае перехода прав на объект, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, принятие нового решения об установлении (изменении) санитарно-защитной зоны и внесение изменений в ранее принятые решения не требуются».

Также не потребуется установление СЗЗ, если объект не является источником воздействия на среду обитания (см. письмо Роспотребнадзора от 11.09.2020 № 09-14655-2020-19 «О рассмотрении обращения»).

Вывод: СЗЗ устанавливаются только в отношении объектов капитального строительства, под которыми понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Для объектов некапитального строительства, а также объектов, не являющихся источником воздействия на среду обитания, установление СЗЗ не требуется.

Далее рассказали, что делать, когда вы приобрели объект с уже установленной СЗЗ, в каких случаях ее нужно менять, право это или обязанность.