Что же является границами объекта негативного воздействия?

В статье подробно разобрали тему определения границ объекта негативного воздействия в контексте проекта НДВ[1], аренды части здания, пользования участком недр.

Определение объекта ОНВ 

Объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду[2], — объект капитального строительства и (или) другой объект, а также их совокупность, объединенные единым назначением и (или) неразрывно связанные физически или технологически и расположенные в пределах одного или нескольких земельных участков (ст. 1 Закона № 7-ФЗ[3]).

Следует отметить, что определение объекта ОНВ удивительным образом совпадает с определением единого недвижимого комплекса[4]: совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ[5]. ЕНК участвует в обороте как единый объект.

Обращает на себя внимание тот факт, что формально в составе ЕНК земельный участок не упоминается, но стыдливо прячется в «иных вещах, которые неразрывно связаны физически», т.к. соответствует этому критерию. Из этого определения ЕНК можно сделать сразу несколько выводов:

1) участок не должен быть в обязательном порядке включен в состав ЕНК (например, если участок находится в аренде, которая сама по себе вещью не является и в состав ЕНК включена быть не может);

2) ЕНК может быть расположен на нескольких земельных участках (разные объекты недвижимости очевидно могут быть размещены на разных участках);

3) имущество в состав ЕНК включается именно по критерию функциональной (физической и технологической) связи. Неразрывность делает такие вещи неотъемлемой частью объекта недвижимости и влечет утрату ими самостоятельного статуса объекта права.

Похожие положения были озвучены и по отношению к объекту ОНВ в письме Росприроднадзора от 31.05.2019 № СР-04-05-32/14600 «О необходимости прохождения государственной экологической экспертизы»:

[…] существуют 2 альтернативных признака объекта HBOC (достаточно одного из них или обоих):
- единое назначение;
- неразрывная физическая или технологическая связанность.
Следовательно, если объект будет неразрывно связан технологически с предприятием (без него функционирование предприятия будет невозможно или существенно затруднено) и (или) будет иметь с ним единое назначение, то объект будет являться частью объекта I категории. […]

Критерии связанности в частном случае были установлены Приказом Минтранса России от 28.05.2014 № 138[6]:
• смежный объект порта по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с находящимся в государственной собственности и относящимся к недвижимому имуществу объектом порта;
• смежный объект порта обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту, что подтверждается технической или проектной документацией на данный объект;
• смежный объект порта расположен на земельном участке, находящемся во владении и (или) в пользовании у лица, которому принадлежит на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, относящийся к недвижимому имуществу данный объект порта, с видом разрешенного использования для размещения объектов порта и (или) относящегося к зоне транспортной инфраструктуры, установленной в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Стоит сразу предостеречь от бездумного объединения нескольких хозяйствующих субъектов в один объект ОНВ. В соответствии со ст. 69.2 Закона № 7-ФЗ ставит его на государственный учет тот, кто ведет хозяйственную и (или) иную деятельность на указанном объекте (каждый свой, коллективной постановки на учет у нас не предусмотрено).

Определение границ объекта ОНВ 

Пункт 3 ст. 6 ЗК РФ[7] определяет земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю. Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом объектами земельных отношений являются как земельные участки, так и части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (п. 9 ст. 22 Закона № 218-ФЗ[8]).

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

К сведению
Положения ГК РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть. При этом согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, аренда части земельного участка осуществляется точно так же, как и целого. Главное — обозначить конкретные границы этой части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 5 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости (аренда), в т.ч. на часть объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, учетно-регистрационные действия осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (арендатора).

В связи с изложенным:
• если в аренду передается часть земельного участка, раздел учтенного земельного участка с образованием новых объектов недвижимости и новых кадастровых номеров не происходит;
• государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть;
• в случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка, снятие с государственного кадастрового учета части земельного осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка зарегистрировано другое обременение.

Выводы:
1. Границами объекта ОНВ будут являться только границы земельного участка и, в исключительных случаях, границы частей земельного участка. Если вдруг у земельного участка нет координат границ, то, исходя положений ч. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ, установление границ земельного участка по фактическому землепользованию возможно лишь при отсутствии правоустанавливающих документов, содержащих площадь земельного участка, а также при отсутствии сведений в государственном кадастре недвижимости о границах спорных земельных участков. И делается это только кадастровыми инженерами.
2. Если границы частей земельного участка не обозначены в договорах аренды, условия считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. А это значит, что размещение объекта незаконно.

Например, если имеется большой собственный участок, но хозяйственная деятельность ведется на малой его части и природопользователь не озаботился выделением этой части хотя бы на межевом плане, то границы объекта ОНВ совпадают с границами у земельного участка.

Далее обсудили:
• границы объекта ОНВ в проекте НДВ;
• границы объекта ОНВ, расположенного в арендуемой части здания;
• границы объекта ОНВ и лицензионный участок недр;
• границы объекта ОНВ, расположенного в акватории;
• санитарно-защитная зона и границы объекта ОНВ.