Составляем бизнес-план строительного проекта

Любой инвестиционный проект требует составления бизнес-плана по его реализации. Достоверность такого плана зависит от качества анализа исходной информации и корректности экономических расчетов к его разделам. В строительной отрасли роль бизнес-плана еще выше. Реализация строительного проекта требует привлечения внешнего финансирования, и потенциальные инвесторы тщательно изучают этот документ, прежде чем принять решение о вложении в проект крупных денежных средств. Немаловажно, что в бизнес-плане просчитываются все связанные с реализацией проекта затраты и на основе этих расчетов впоследствии формируется бюджет доходов и расходов проекта. Если строительная компания подойдет к составлению бизнес-плана проекта очень ответственно, у нее будет больше шансов на его успешную реализацию. Как разработать бизнес-плана для строительного проекта, читайте в статье.

ОСОБЕННОСТИ РАЗРАБОТКИ БИЗНЕС-ПЛАНА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Строительная отрасль имеет специфические особенности в планировании предприятиями результатов своей деятельности, которые связаны со спецификой ведения строительного бизнеса и с методикой расчета прогнозных показателей.

Перечислим особенности строительной отрасли, влияющие на планирование результатов деятельности.

1. Длительность производственного цикла, ведение пообъектной аналитики. В результате производства строительно-монтажных работ (СМР) конечной продукцией являются не продукция или работы, а вновь возведенные или модернизированные объекты недвижимости. Производственный цикл строительной компании исчисляется более длительными периодами по сравнению с другими отраслями (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Доходы и расходы при производстве СМР обязательно учитываются в аналитике по каждому объекту работ, чтобы точно спланировать и оценить рентабельность.

2. Формирование доходов в зависимости от роли в процессе выполнения строительных работ. Важной особенностью строительного бизнеса является то, что доходы строительной компании формируются в зависимости от ее роли в процессе выполнения работ:

• строительная компания может выступать в качестве подрядчика, выполняющего строительство объекта недвижимости для заказчика работ, который и оплачивает их сметную стоимость. В этом случае доходом строительной компании являются денежные средства, поступающие от заказчика за завершенные работы, оформленные актами приемки и согласованные заказчиком работ;

• строительная компания может выступать одновременно в качестве заказчика (застройщика) и подрядчика объектов недвижимости, которые она реализует покупателям по рыночной стоимости квадратного метра площади. В этом случае доходами будут денежные средства от покупателей, которые могут приобретать квартиры или офисные помещения еще на стадии выполнения работ;

• строительная компания может быть субподрядчиком, который выполняет часть работ на объекте недвижимости по договору с подрядчиком. Здесь доходом компании будут денежные средства от подрядчика за выполненные в соответствии с договором работы.

Соответственно, планирование доходов строительной компании при составлении бизнес-плана строительного проекта следует вести не только по видам доходов, но и по каждому из объектов строительства этого проекта. А планирование затрат на выполнение СМР осуществляется на основе сметных расчетов по каждому виду работ и на каждом из объектов строительства в рамках предстоящего проекта.

3. Планирование затрат на основе смет, строительных нормативов и стандартов. Все предстоящие расходы строительного проекта при их планировании делятся на группы:

• затраты по выполнению строительно-монтажных работ — связаны непосредственно с работами на объектах;

• общехозяйственные затраты — связаны с обеспечением выполнения работ на объектах.

Производство строительных работ является материалоемким, поэтому группа затрат «Материалы» занимает наибольший удельный вес в сумме расходов на выполнение СМР. Затраты на материалы планируют на основе смет или строительных нормативов и стандартов.

Следующая крупная статья расходов на выполнение работ — затраты на оплату труда персонала, непосредственно работающего на строительных объектах. Эти расходы также нормируются, их сумма зависит от планового объема работ в человеко-часах.

4. Привлечение внешних инвестиций для реализации строительного проекта. В строительном бизнесе более часто возникает необходимость привлечения внешних инвестиций в первоначальное приобретение материалов для выполнения строительных работ и в обновление производственных механизмов и оборудования. Поэтому в бизнес-плане строительного проекта всегда есть раздел с описанием прогноза инвестиционных затрат.

Временной разрыв между затратами на выполнение работ и поступлением денежных средств от покупателей строящихся объектов — еще один фактор, влияющий на потребность привлечения внешнего финансирования для реализации строительного объекта.

Ведь затраты по объектам строительства начинаются уже перед выполнением СМР (оплата разработки документации проекта, оформление разрешительной документации и согласований на выполнение работ, аренда земельных участков, оплата труда персонала и т. д.), а поступление денежных средств растянуто во времени от нулевого этапа строительства (постройки фундамента здания) до полной реализации объекта недвижимости.

Следовательно, при составлении строительного бизнес-плана требуется рассчитать объем необходимого привлечения финансовых ресурсов и стоимость затрат на уплату процентов за их использование.

Качественная разработка бизнес-плана строительного проекта невозможна без составления плана-графика выполнения работ по каждому объекту строительства, так как на основании такого графика рассчитывают доходы и затраты компании по временным периодам бизнес-плана.

В финале расчетов по бизнес-плану строительного проекта формируют прогноз движения денежных средств и план (бюджет) доходов и расходов проекта, которые должны подтвердить прибыльность реализации проекта и его привлекательность для потенциальных инвесторов.

СТРУКТУРА БИЗНЕС-ПЛАНА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Структура бизнес-плана для разных строительных проектов может иметь свои отличия и особенности. Тем не менее в плане должны присутствовать следующие разделы (см. рисунок).

Рассмотрим подробнее содержание каждого раздела бизнес-плана строительного проекта.

1. Маркетинговый анализ проекта

Первый раздел бизнес-плана строительного проекта содержит сведения об основных характеристиках объектов выполнения СМР, тенденциях предложений на строительных рынках и динамике спроса на объекты недвижимости, аналогичные тем, которые предполагаются в бизнес-плане.

Раздел должен содержать оценку сильных и слабых сторон (SWOT-анализ) бизнеса компании, которые могут оказать влияние на результаты проекта.