Если недвижимость, пусть даже используемую в предпринимательской деятельности, ИП купил до того, как зарегистрировался в качестве предпринимателя, расходы на покупку такого имущества нельзя учесть в УСН-базе.
«Доходно-расходные» упрощенцы вправе уменьшать полученные доходы на расходы, поименованные в статье 346.16 НК. При этом учитываемые в целях УСН расходы должны отвечать общим критериям, в частности, должны быть произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода.
По мнению Минфина, это означает, что расходы на приобретение недвижимости, которые были произведены ИП, когда он еще был частным лицом, то есть до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в УСН-базу не включаются.

Письмо Минфина от 08.12.2021 № 03-11-11/99609

Источник: https://glavkniga.ru/