Планирование затрат на текущий ремонт жилых домов на основе укрупненных показателей

На данный момент основным документом, определяющим требования и порядок ремонта жилых домов, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Нормы как технический документ регламентируют состав работ при проведении текущего ремонта жилых домов, сроки службы конструкций до капитального ремонта, однако в нормах не указаны сроки выполнения работ по текущему ремонту.

Проведение текущего ремонта в настоящее время осуществляется в соответствии с фактическим состоянием зданий по графикам планово-предупредительных ремонтов. Горизонт планирования составляет, как правило, 1 год. Годовая программа включает в себя все предсказуемые (и, соответственно, планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра.

Поскольку планирование ресурсного обеспечения и финансирования работ по текущему ремонту жилищного фонда по факту недопустимо, предлагаются к практическому использованию укрупненные показатели стоимости ремонтных работ, которые базируются на действующих технических нормах и учитывают влияние факторов, связанных со спецификой объекта и условиями его эксплуатации.

Разработка предлагаемых показателей осуществлялась последовательно. Для начала производилось отнесение жилого дома к определенной группе капитальности. Действующими нормами для жилых зданий установлено шесть групп капитальности. Поскольку проблема планирования текущего ремонта правомерна прежде всего для зданий I–III групп капитальности, которые отличаются высоким нормативным сроком эксплуатации (100–150 лет) и наличием основных несущих конструктивных элементов с различными сроками эксплуатации, состав работ максимально учитывает условия эксплуатации именно этих домов.

Затем осуществлялась оптимизация состава регламентируемых нормами ремонтных работ, и производилось укрупнение комплексов работ по конструктивным элементам. Детальная классификация конструктивных элементов, рекомендованная нормами для планирования текущего ремонта, нецелесообразна, так как часть работ выполняется только при капитальном ремонте (усиление фундаментов, смена межквартирных перегородок, замена элементов лестниц, усиление элементов деревянных конструкций и т.д.), а работы внутри квартиры в соответствии с Жилищным кодексом РФ выполняются за счет собственника помещения.

В связи с этим рекомендуется наиболее приемлемая для планирования и организации текущих ремонтов классификация, где выделяются следующие укрупненные конструктивные элементы, или части здания: лестничные клетки, крыши, проемы, ограждающие конструкции и наружная отделка, инженерные сети, благоустройство территории, прочие работы.

Целесообразность принятой классификации подтверждается также анализом однородных факторов, влияющих на состояние данных конструктивных элементов в процессе эксплуатации, а также на состав работ, осуществляемых при их ремонте.

Особенность жилого дома заключается в том, что он состоит из множества конструктивных элементов, состояние каждого из которых (а в связи с этим и стоимость его ремонта) зависит от определенного набора факторов. Причем одни и те же факторы могут в одинаковой степени влиять на совокупность нескольких конструктивных элементов (например, стены, потолки, полы на лестничной площадке). Перечень факторов, влияющих на состояние конструктивных элементов и определяющих комплекс ремонтных работ, представлен на рисунке.

Перечень факторов, влияющих на состав и стоимость работ по текущему ремонту жилых домов

Те работы, по которым степень влияния факторов сведена к минимуму, отнесены к прочим (например, восстановление цепей заземления).

Анализ рекомендованных нормами сроков эксплуатации конструктивных элементов до капитального ремонта нормативной и фактической периодичности выполнения ремонтных работ по жилым домам в разрезе укрупненных конструктивных элементов позволил оптимизировать состав работ по годам эксплуатации и определить предельные сроки выполнения данных комплексов работ. На основе анализа фактических данных предельные сроки и соответствующий им состав работ были сформированы по группам соответственно срокам эксплуатации здания следующим образом: I группа — до 5 лет включительно; II группа — 6–10 лет включительно, III группа — 11–15 лет включительно; IV группа — 16–19 лет включительно; V группа — 20–27 лет включительно.

Первый этап эксплуатации составляет 20–25 лет [4]. Но как показывает практика, этот срок превышает нормативный в среднем на 7 лет. Поэтому горизонт планирования состава работ по годам эксплуатации в ходе исследования был определен 27-ю годами.

Оптимальный состав работ сформирован с учетом сроков службы основных конструкций с добавлением работ, не учтенных нормами, но фактически выполняемых в ходе ремонта дома.

В качестве примера в табл. 1 представлены классификация и состав работ по текущему ремонту крыши по годам эксплуатации.

Таблица 1. Классификация и состав работ по текущему ремонту жилищного фонда по годам эксплуатации (фрагмент)

На основе сметных норм и фактической стоимости работ, представленных в классификации, были рассчитаны укрупненные показатели стоимости для планирования и финансирования текущего ремонта.

Перечень укрупненных показателей стоимости работ по текущему ремонту на примере конструктивного элемента «Крыша» представлен в табл. 2.

Таблица 2. Укрупненные показатели стоимости работ по текущему ремонту жилищного фонда (фрагмент)

Укрупненные показатели стоимости работ по текущему ремонту жилищного фонда являются усредненными и могут быть использованы для предварительной оценки стоимости ремонта или для разработки долгосрочных планов.

В практике годового планирования для более точного расчета стоимости предлагается учитывать реальные условия эксплуатации и конструктивные особенности конкретного дома.

В соответствии с выбранным подходом рекомендуется следующая методика расчета стоимости работ по текущему ремонту крыши по конкретному дому на краткосрочный период:

С^крыш_ik= ( К_{i ан} К_{i кач} К_{i недор} К_i вых + C_iаS_iа + C_iуS_iу),                           (1)

где С^крыш_ik — стоимость работ по текущему ремонту крыши на краткосрочный период (до одного года);

С_i, C_iа, C_iу — укрупненные показатели стоимости работ по текущему ремонту кровли, антисептированию и утеплению соответственно в i-м доме (принимается по табл. 2); 

S_i, S_iа, S_iу — площадь кровли, деревянной стропильной системы и утепляющих слоев, требующих ремонта, обработки и утепления соответственно в i-м доме;

I — удорожание стоимости СМР;

К_{i кач} — коэффициент, учитывающий качество выполняемых ранее работ по текущему ремонту жилищного фонда;

К_{i недор} — коэффициент, учитывающий накопление «недоремонтов»;

К_{i ан} — коэффициент, учитывающий количество антенн, закрепленных на крыше;

К_{i вых} — коэффициент, учитывающий наличие открытых выходов на крышу.

Данная формула дает более точный результат в том случае, если известны физические объемы работ по ремонту конструктивных элементов и возможен учет фактора «недоремонта».

Прогнозная стоимость ремонтных работ по крыше на перспективу рассчитывается по формуле:

С^крыш_iп = 0,5 × Iⁿ × ( К_{i ан} К_{i кач} + C_iуS_iу) + C_iаS_iа,                                   (2)

где С^крыш_iп — стоимость работ по текущему ремонту крыши на перспективу (более 1 года);

0,5 — удельный вес заменяемых элементов (в данном случае кровли) жилых зданий в процессе текущего ремонта при отсутствии фактических данных (принимается по нормам) [5];

Iⁿ — прогнозируемое удорожание СМР;

S_iк — площадь кровли в i-м доме.

Пример расчета поправочных коэффициентов для корректировки укрупненных показателей стоимости ремонтных работ крыши представлен в табл. 3.

Таблица 3. Система поправочных коэффициентов для корректировки укрупненных показателей стоимости ремонтных работ крыши

Аналогичным образом можно рассчитать и другие коэффициенты, применяемые для оценки стоимости других конструктивных элементов.

В качестве примера определим стоимость ремонта кровли, используя формулы 1, 2 и поправочные коэффициенты (см. табл. 3.). Исходные данные представлены в табл. 4.

Таблица 4. Исходные данные для расчета стоимости ремонтных работ

Качество проведенных работ по устройству кровли оценивалось экспертным путем. Пять экспертов поставили единогласно оценку «4».

Для начала определяем расчетные значения  поправочных коэффициентов:

К_недор = 5,8 / 6,1 = 0,95; К_ан = 28 / 656,8 = 0,04; К_кач = 4 × 5 / 5 = 4.

Принимаемые значения, согласно расчетным, в соответствии с табл. 3 будут равны 1,05, 1,1, 0,8 соответственно.

Ежегодный рост стоимости СМР принимаем в размере 1,08. Тогда:

С^крыш_ijk = 1,08 × 480 × 54 × 1,1× 0,8 × 1,05 + 67 × 656,8 = 69 872 руб.

(На данный момент утепление крыши не требуется.)

Планируемая стоимость ремонта через 5 лет составит:

С^крыш_ijп = 0,5 × 1,08⁵ × (480 × 656,8 × 1,1 × 0,8 + 340 × 656,8) + 67 × 656,8 = 400 549 руб.

Методика расчета стоимости других конструктивных элементов аналогична и основана также на учете воздействия факторов, приведенных на рисунке.

Таким образом, на основе укрупнения видов работ и укрупненных показателей стоимости возможно прогнозировать затраты на текущий ремонт жилых домов в соответствии с годом эксплуатации, а обслуживающие организации смогут формировать планы ремонтных работ.