ФНС предостерегает владельцев инвестиционной недвижимости от использования обесценения по ФСБУ 6/2020.

Служба объясняет это следующим образом.

Налогом на имущество облагается недвижимость, включая объекты, переданные в аренду, доверительное управление, поставленные на баланс в качестве ОС по правилам бухучета. В случае если база по имуществу определяется в порядке п. 1 ст. 375 НК РФ — по среднегодовой стоимости.
Такой порядок предписывает учитывать имущество по остаточной стоимости, закрепив это в учетной политике компании.

Объекты недвижимости, которые собственник использует для извлечения дохода, например, сдает в аренду, согласно п. 11 ФСБУ 6/2020 образуют отдельную группу ОС, а именно инвестиционную недвижимость.

Такие объекты оценивают двумя способами — либо по переоцененной, либо по первоначальной стоимости.
Если компания предпочтет первый способ, тогда его необходимо применять ко всем объектам инвестиционной группы ОС без исключения. Первоначальную стоимость объекта (включая переоцененную) необходимо пересчитать так, чтобы приравнять ее к справедливой стоимости. На такие объекты амортизация не начисляется. Кроме того, они не подлежат обесценению.

При втором способе оценки ОС средства отражают в учете по балансовой стоимости по формуле:
Первоначальная стоимость ОС — Амортизация — Обесценение.

Обесценение ОС рассчитывают по правилам МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».
В части использования обесценения некоторыми компаниями, ФНС отмечает: одним из его признаков является отклонение фактических значений использования активов от плановых. Причем по таким активам допускаются плановые операционные убытки и чистый отток средств, которые государство может частично либо полностью компенсировать.

В этом случае рентабельность не будет определяющей для оценки эффективности использования таких активов. Поэтому такие показатели, как плановые операционные убытки и чистое выбытие средств, сами по себе не свидетельствуют о своем обесценении. А раз так, то и не могут рассматриваться как признаки обесценения.

В такой ситуации ФНС полагает, что судить о том, корректно ли компания применила обесценение, можно по анализу не только теста на обесценение, но и по достоверности ведения учета и формирования отчетности по инвестиционной группе ОС.
А вот полное обесценение ОС — явный признак недобросовестности налогоплательщика, — заявляет служба. Обнаружение таких фактов вызовет пристальное внимание фискалов на предмет применения незаконной оптимизации в виде заключения заведомо убыточных договоров аренды.

Письмо ФНС от 17.11.2023 № БС-4-21/14532@

Источник